ЮРИДИЧЕСКИЙ БЛОК

Юридические преимущества и алгоритм работы с ДВОУ

• С юридической точки зрения преимущества подписанного договора:

Для клиента — устраняется риск заплатить за неоказанные услуги или остаться без ответственности агентства за ошибки. Для агентства — устраняется риск работать бесплатно и не суметь доказать свою правоту в суде.

• Алгоритм работы с ДВОУ:

1. В начале работы с клиентом подписывается договор.
2. На показах и просмотрах с клиентом подписывается акт показа/осмотра объекта(-ов).
3. В день сделки либо на передаче объекта недвижимости с клиентом подписывается акт выполненных работ.

Все подписанные документы с клиентами передаются юристу.

Правоустанавливающие документы

• Договор купли-продажи (ДКП)
• Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)
• Договор цессии (переуступки прав требования)
• Договор мены
• Договор дарения
• Договор приватизации
• Договор ренты
• Свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию
• Решение суда
• Иные документы

Правоподтверждающие документы

Правоподтверждающий документ подтверждает право собственности на имущество.

1. Свидетельство на право собственности (выдавалось с 1998 г. до 2016 г.)
2. Выписка из Единого государственного реестра прав — ЕГРП (выдавалась с 2016 г. по 2017 г.)
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН (выдается с 2017 г. по настоящее время)

Из правоподтверждающих документов можно узнать:

• Дату выдачи (важно для исчисления налога)
• Документ-основание
• Субъект (правообладатель)
• Вид права (единоличная, совместная, долевая)
• Объект (назначение, этаж, метраж, местонахождение и др.)
• Кадастровый номер
• Кадастровую стоимость (в ЕГРН)
• Наличие обременений и ограничений

Как заказать онлайн выписку ЕГРН с Госуслуг

Согласование календаря сделки

• Согласование календаря сделки с руководителем и юристом

Конечный результат: Выход на сделку в указанный срок

Агент должен владеть всей информацией по объекту, включая жизненную ситуацию продавца, связанную с продажей квартиры, или с покупкой, если речь идет о покупателе. А также агент должен понимать юридическую ситуацию своего клиента. Обладая этой информацией, агент понимает, какая будет схема сделки и какой способ закрепления нужно использовать.

Задаток

Задаток — это денежная сумма, которая передается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) либо по соглашению о задатке.

Из статьи 380 Гражданского кодекса РФ следует:

1. 1 Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. 2 Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Это означает, что любая денежная сумма, переданная в качестве задатка, требует официального оформления документа.
3. 3 В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. То есть если нет письменного соглашения о задатке, деньги рассматриваются как аванс.

В статье 381 Гражданского кодекса РФ указано:

1. 1 При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Это обеспечивает защиту сторон, если договор не будет выполнен.
2. 2 Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Таким образом, задаток является мерой обеспечения обязательств и стимулирует стороны выполнять договор.

Аванс

Аванс — это предварительный платеж, который покупатель вносит продавцу до заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Этот платеж подтверждает серьезность намерений сторон совершить сделку.

В отличие от задатка, аванс не выполняет функцию гарантии: если сделка не состоится по любой причине, получатель аванса обязан вернуть его в полном размере. Иными словами, аванс — это предоплата части стоимости жилья, которая в случае отказа от сделки не остается у продавца и должна быть возвращена покупателю.

Как правило, сумма аванса фиксируется в соглашении об авансе либо ПДКП.

Бронь

Бронирование — это закрепление объекта и его цены за определенным покупателем в течение определенного срока. Заключается между покупателем и агентством, у которого заключен с продавцом договор на оказание услуг. Фактический бронирование - это способ закрепления покупателя юридический. Это услуга агентства по закреплению объекта.

Обеспечительный платёж

Это денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой в счёт гарантии выполнения своих обязательств по договору. Его основная функция — обеспечить исполнение договора и компенсировать возможные убытки, если одна из сторон не выполнит условия.

Если нарушений нет, платёж возвращается или засчитывается в счёт исполнения обязательств. Простыми словами, это своего рода страховка, которая мотивирует стороны выполнить договор и защищает от финансовых потерь при нарушениях.

Санкции за неисполнение могут выражаться в удержании этой суммы или её зачёте в счёт штрафов, неустоек или возмещения ущерба. Обеспечительный платёж чаще всего используется в договорах аренды и предварительных договорах купли-продажи для защиты интересов сторон.

Обеспечительный платеж больше защищает интересы продавца. В отличие от задатка, обеспечительный платеж не обязательно возвращается в двойном размере при нарушении договора, а его условия возврата и удержания могут прописываться в договоре.

Обеспечительный платеж может быть внесен не только деньгами, но и вещами, ценными бумагами и служит гарантом покрытия убытков или неустоек. Он более гибкий и регулируется ст. 381.1 ГК РФ.

Сделка купли-продажи недвижимости — это юридический процесс, в ходе которого право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю за определённую плату. Она подтверждается подписанием договора купли-продажи, в котором стороны фиксируют условия сделки: кто продаёт, что именно, за сколько и как будет происходить оплата и передача объекта.​

Сделка совершается по следующему основному алгоритму:

1. согласование условий, подготовка к сделке;
2. подписание договора купли-продажи (в простой письменной форме либо нотариально удостоверенной);
3. сдача документов на гос регистрацию (МФЦ/Банк/Нотариус) государственную регистрацию осуществляет Росреестр.
4. Окончательные расчеты
5. Передача объекта

Существует два варианта проведения сделки купли-продажи недвижимости

• Документ, удостоверяющий личность;
• Если несовершеннолетний – свидетельство о рождении;
• Свидетельство о браке (особенно необходимо, если жилье приобретается супругами в равных долях);
• СНИЛС;
• Правоустанавливающие / подтверждающие документы на квартиру;
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу/покупку;
• Справка об отсутствии задолженности по платежам;
• Справка из ЦРГ;
• Если покупка осуществляется на кредитные средства (в ипотеку) – кредитный договор.

Подготовка к задатку/сделке

1. Согласование с руководителем группы и юристом схемы сделки
2. Оформление чек-листа и подгрузка документов в СРМ
3. Передача клиента ипотечному отделу для одобрения ипотеки
4. Координация действий клиентов, соблюдение сроков, сбор документов и получение необходимых согласований
5. Организация сделки
6. Получение вознаграждения

Минимальные сроки владения недвижимостью

Анастасия Дашкина
юрист
PRO Недвижимость

При продаже квартиры у продавца возникает доход, с которого нужно заплатить налог. Однако платить налог не надо, если квартира находилась в собственности в течение минимального срока владения.

ОБЩИЙ СРОК ВЛАДЕНИЯ – 5 лет (п.17.1 ст.217 и ст.217.1 НК РФ)

ИСКЛЮЧЕНИЕ – 3 года в следующих случаях:

1. квартира получена по наследству (не важно по закону или по завещанию; степень родства не учитывается) или в дар от члена семьи или близкого родственника (супруги, дети, родители, братья, сестры — полнородные и неполнородные, бабушки, дедушки, внуки. Дяди, тёти, племянники — НЕ близкие);
2. Квартира приобретена в результате приватизации;
3. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
4. В собственности продавца на дату продажи квартиры (а именно на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю) нет иного жилья (единственное жильё). При этом не учитывается жильё, приобретённое в течение 90 дней до даты продажи квартиры (ст. 217.1 НК РФ).

Как определить налогооблагаемый доход?

ПРАВИЛО 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ)

Продажные вычеты

НЕОБЛАГАЕМЫЙ 1 млн. руб. / 250 тыс. руб.

• 1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
• 250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества (автомобили, нежилые помещения и прочие предметы).
• При продаже в течение года нескольких объектов размер вычета 1 млн. или 250 тыс. применяется не по каждому объекту, а в целом (суммарно) по всем объектам, проданным в течение года.
• Если собственников несколько и каждая доля продаётся по ОТДЕЛЬНОМУ договору, то при продаже доли размер вычета 1 млн. или 250 тыс. применяется по каждой доле (каждому собственнику). То есть каждый совладелец получает вычет в размере 1 млн. или 250 тыс.
• Если собственников несколько и объект продаётся ОДНИМ договором, то при продаже объекта размер вычета 1 млн. или 250 тыс. применяется не по каждой доле, а в целом (суммарно) по всему объекту. То есть каждый совладелец получает вычет в размере (1 млн. × размер доли) или (250 тыс. × размер доли).
• При продаже объекта в РАССРОЧКУ вычет применяется по объекту в сумме 1 млн. (для жилья) либо 250 тыс. (по нежилому фонду). НЕЛЬЗЯ применять при продаже одного объекта в рассрочку каждый год вычет по 1 млн., поскольку вычет привязан к объекту.

РАСХОДНАЯ ЧАСТЬ

Можно собрать документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры. К таким документам относится ДКП/ДДУ/Цессия, акт приёма-передачи, платёжное поручение, расписка. Продавец может представить любые надлежаще оформленные документы (Письмо Минфина России от 04.08.2022 № 03-04-05/75384).

В состав расходов включается:

• Стоимость покупки;
• Проценты по кредиту, использованному на покупку квартиры;
• Расходы дарителя (члена семьи или близкого родственника) или наследодателя (степень родства не влияет);
• Налог, уплаченный гражданином при получении в дар продаваемой квартиры не от близкого родственника;
• Иногда разрешается включать расходы на ремонт, если в ДКП/ДДУ/Цессии будет указание, что объект приобретается без отделки.

Покупные вычеты

ВЫЧЕТ С УПЛАЧЕННЫХ % ПО ИПОТЕКЕ — 3 млн. руб. (390 тыс. руб.)

• Связан исключительно с погашением процентов по ипотечному кредиту, которые были произведены в отчетном году;
• Лимит 3 млн. руб.;
• Только по фактически уплаченным процентам (нужно получить Справку банка о сумме процентов, уплаченных за отчетный год);
• Можно получить при покупке на имя детей;
• Не предоставляются в части расходов, покрываемых за счёт работодателей или иных лиц, средств мат. капитала, выплат из бюджета, а также в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (супруги, родители, дети, братья/сестры. Бабушки и дедушки взаимозависимыми не являются);
• Если объект был приобретён до 2014 года, то лимит в 3 млн. не действует;
• Применяется только по ОДНОМУ объекту. Если хоть немного использовали вычет по одной ипотеке в отношении одного объекта — больше этот вычет получить нельзя в отношении другого объекта;
• При рефинансировании тоже можно получать вычет — главное, чтобы кредит был в отношении того же объекта.

В каких случаях налог платить НЕ нужно

• Если истек срок владения — дохода нет (ст. 217.1 НК РФ);
• При дарении объекта членом семьи или близким родственником — одаряемый налог не платит. Если подарил НЕ член семьи или НЕ близкий родственник — налог ЕСТЬ, ставка налога исчисляется от 100% КС подаренного объекта;
• При наследовании наследники налоги не платят. Статус родства не влияет;
• Налоговая льгота для семей с детьми (382-ФЗ).

Мифы

• Если продал и купил в одном календарном году — налог платить не придется (верно лишь отчасти);
• Если цена объекта меньше 1 млн. руб. — налог платить не возникает (не факт);

Для семей с детьми

Для семей с детьми установлена налоговая преференция. Она применяется независимо от срока нахождения квартиры в собственности. Однако получить ее можно лишь при выполнении условий, прописанных в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:

1. Продавец и его супруга являются родителями не менее 2 детей младше 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно);
2. Продавец купил другое жилье не позднее 30 апреля следующего года;
3. Купленная квартира превышает проданную по площади или кадастровой стоимости;
4. Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн руб.;
5. Продавцу, его жене и детям на дату продажи квартиры не принадлежит более 50% иного помещения, превышающего по площади приобретенное жилье.

При выполнении всех этих условий семье не придется платить налог.

Налоговые ставки

С 1 января 2025 года для физических лиц при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения по НК РФ, действует прогрессивная шкала НДФЛ:

Для нерезидентов РФ — 30%

Налоговый резидент

По российским законам налоговым резидентом считается гражданин РФ или иностранец, который находится в стране больше 183 дней в течение 12 месяцев подряд, включая день въезда и выезда. Соответственно, нерезидент — тот, кто прожил в России меньше 183 дней.

Когда подавать декларацию

• Декларация подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года. В декларации указываются все полученные доходы и налоговые вычеты (ст. 229 НК РФ).
• Налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (ст. 228 НК РФ).
• Если срок владения истек — декларация не подается.
• Подать декларацию 3-НДФЛ можно в электронном виде в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, через портал «Госуслуги» или в территориальном отделе налоговой инспекции.

Каким законом регулируется деятельность органов опеки и попечительства?

• Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ
• Приказ департамента труда и социальной поддержки населения Ярославской области от 29 июня 2012 г. N 81-12 "Об утверждении Административного регламента" (по предоставлению государственной услуги "Выдача органами опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом недееспособных, не полностью дееспособных совершеннолетних граждан")

Когда необходимо разрешение органов опеки?

Разрешение требуется в отношении сделок с недвижимостью:

• У которого собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
• В котором проживает находящийся под опекой или попечительством ребенок или взрослый, если продажа жилого помещения скажется на его интересах (п. 4 ст. 292 ГК РФ); единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на сделку — это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей. Во всех остальных ситуациях дети, зарегистрированные в квартире, проблемы не представляют.
• Сделок с движимым имуществом ребенка или находящегося под опекой (попечительством) взрослого;
• Продать недвижимость, которой владеет ребенок;
• Отдать в залог имущество ребенка;
• Сдать внаем, в аренду или в безвозмездное пользование недвижимость ребенка;
• Обменять имущество ребенка или муниципальное жилье, в котором он проживает;
• Отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире, в которой есть доля ребенка;
• Отказаться от наследства от имени ребенка;
• Выделить доли из имущества ребенка;
• Отказаться от участия в приватизации жилья, в котором ребенок проживает в качестве нанимателя или члена семьи нанимателя;
• Совершать другие сделки, которые уменьшают имущество ребенка, или тратить его деньги — за исключением причитающихся алиментов, пенсий и пособий.

Кто совершает сделки от имени несовершеннолетнего?

• Если собственнику еще нет 14 лет, он считается малолетним. В этом случае все вопросы с недвижимостью решают его законные представители — родители, опекуны или усыновители. Именно они совершают сделку от имени ребенка — в договоре купли-продажи продавцом выступает один из родителей.
• Если собственнику от 14 до 18 лет, он считается частично дееспособным и совершает сделки с недвижимостью с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае стороной договора будет не законный представитель, а сам ребенок. (Основание: ст. 26 ГК РФ)
• Если ребенка признали эмансипированным, то возрастной порог снижается — распоряжаться недвижимостью можно раньше, с 16-18 лет. Орган опеки или суд признает ребенка эмансипированными, когда он:
  1. Вступил в брак — здесь возраст зависит от региона;
  2. Устроился на работу с трудовым договором — с 16 лет. (Основание ст. 21 ГК РФ)

Куда обращаться?

Разрешение на продажу жилья получают по месту жительства несовершеннолетнего собственника в территориальном отделе опеки и попечительства по предварительной записи.

Срок рассмотрения заявления в органах опеки

Органы опеки рассматривают документы в течение 15 дней после того, как примут заявление. В Ярославле, по общему правилу, заявление с документами приносят в опеку в понедельник. Комиссия, на которой принимают решение, проходит каждый четверг. В следующую пятницу можно забирать документы.

Условия продажи

• Приобретение нового жилья
• Выделение доли в другом объекте (по дарению) + зачисление денежных средств на детский счет (снятие денег с согласия ООиП, до 1 млн без отчетности). Перевыделяемая доля должна быть не меньше той, которая была в продаваемом объекте по площади и рыночной стоимости.
• Перевыделяемая доля должна быть не менее 6 кв.м. (в Ярославле лучше выделять не менее 12 кв.м. исходя из учетной нормы). Но в некоторых случаях могут пойти на уступки по цене.

Какое предварительное разрешение органов опеки может быть?

• Бессрочным, тогда документ действителен до востребования;
• С четким сроком, который будет указан в разрешении (в некоторых регионах он определен законом субъекта РФ. Например, в разрешении может быть написана дата, до которой должны пройти сделки), или срок — два месяца с момента выдачи разрешения.
• Если в установленный срок не удалось провести сделку, всю процедуру придется пройти заново. Если опека откажет в сделке, родители получат мотивированное решение. Если родитель не согласен с решением опеки, то предварительное разрешение и отказ можно оспорить в суде.

Могут ли органы опеки дать предварительное разрешение на продажу квартиры, где собственником/сособственником является несовершеннолетний с последующим приобретением новостройки?

Иногда на практике разрешают покупать новостройку со стадией готовности 70%. Но сейчас в основном отказывают, и это правомерно.

Может ли опека разрешить ухудшения жилищных условий ребенка?

Опека разрешит ухудшить жилищные условия ребенка-собственника только в исключительных обстоятельствах:

• Когда у ребенка состояние, при котором нельзя жить в квартире. Например, при аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях. В этих случаях можно купить жилье хуже проданного. Допустим, поменять квартиру рядом с промышленной зоной на частный дом меньшей площади в деревне.
• Ребенок нуждается в специализированном учреждении. Это может быть школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или иное другое учреждение, которого нет в городе. Семья может продать квартиру, купить новое жилье в другом городе и выделить в нем долю несовершеннолетнему. В этом случае органы опеки допускают незначительное ухудшение жилищных условий.

Форма сделки с участием несовершеннолетнего

Любые сделки, где собственником-продавцом выступает ребенок (недееспособный), обязательно удостоверяются нотариусом. Сделки, где ребенок покупает квартиру, удостоверять у нотариуса необязательно.

• После 14 лет ребенок сам подписывает документы, поэтому он должен присутствовать на сделке. До этого возраста дети могут не участвовать.
• В договоре обязательно отражают условия, которые прописаны в разрешении органов опеки.
• После проведения и государственной регистрации сделки необходимо подтвердить опеке, что родители выполнили обязательства, которые указаны в предварительном разрешении.
• У нотариуса в один день проводятся две сделки сразу (продажа + покупка/дарение).

ПРЕЗУМПЦИЯ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В соответствии с российским семейным правом действует презумпция совместной собственности супругов на имущество, нажитое во время брака. Это означает, что по умолчанию всё имущество, приобретенное в браке, считается общим — независимо от того, на кого оно оформлено или кто его приобрёл.

СОСТАВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ

• Доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности;
• Полученные пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения;
• Приобретённые за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, включая автомобили, мебель, бытовую технику;
• Ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или коммерческие организации;
• Банковские накопления и денежные сбережения;
• Драгоценности и предметы роскоши, даже если они предназначены для индивидуального пользования.

ИМУЩЕСТВО, НЕ ВХОДЯЩЕЕ В СОСТАВ СУПРУЖЕСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Семейное законодательство предусматривает исключения из режима совместной собственности. К личному имуществу каждого супруга относится:

• Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
• Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам;
• Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и предметов роскоши;
• Исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов;
• Средства материнского (семейного) капитала;
• Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей;
• Имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений.

ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ СУПРУГОВ

Распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. Для определенных категорий сделок требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ПОТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ СУПРУГА ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ПОТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ?

ПОСЛЕДСТВИЯ ОТСУТСТВИЯ СОГЛАСИЯ СУПРУГА НА ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ

Росреестр зарегистрирует сделку и без согласия супруга, но в ЕГРН будет внесена запись об отсутствии согласия, которая погашению в период владения не подлежит. После сделки согласие супруга не принимается.

Доверенности от супруга, подразумевающей полномочия на продажу, недостаточно

Риски:

• Супруг может оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал о нарушении своих прав;
• Сделка может быть признана недействительной;
• Недвижимость подлежит возврату прежнему владельцу;
• Покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.

Доверенности от супруга, подразумевающей полномочия на продажу, недостаточно, поскольку доверенность лишь дает право на совершение действий, но не подтверждает согласие (личную волю) на отчуждение совместной собственности, выражающуюся в отдельном документе.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ОСПАРИВАНИЮ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

С 1 сентября 2022 года действуют новые правила оспаривания сделок, совершенных без согласия супруга. Согласно изменениям в Семейный кодекс, оспаривание таких сделок осуществляется по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса (Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления).

Верховный Суд РФ подтверждает, что добросовестность приобретателя является препятствием для признания договора недействительным. Если покупатель не знал и не должен был знать о существовании у продавца супруга, суд может оставить сделку в силе.

РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ

ЧТО ПОДЛЕЖИТ РАЗДЕЛУ?

К разделу относится имущество, приобретенное супругами в браке (квартира, автомобиль, вклады, бизнес, ценные бумаги и пр.).

Не делятся:

• вещи индивидуального пользования (личные украшения, одежда);
• наследство и подарки одному из супругов;
• имущество, приобретенное до брака или по безвозмездным сделкам (искл.: бесплатная передача ЗУ от администрации – общее совместное имущество).

ЕСЛИ РАЗДЕЛ НЕ ПРОИЗВЕДЁН ВОВРЕМЯ?

Срок исковой давности для обращения в суд составляет 3 года. Однако этот срок отсчитывается не с момента расторжения брака, а с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права — например, если вторая сторона стала препятствовать пользованию имуществом или распорядилась им единолично. Если бывшие супруги продолжают пользоваться имуществом совместно и нет препятствий, срок не начинает течь, и имущество остается общим.

• Совершение сделки одним из супругов по отчуждению общего имущества без согласия другого (например, продажа квартиры, автомобиля).
• Исключение доступа второго супруга к общему имуществу (например, блокировка доступа к банковскому вкладу, закрытие квартиры на замок, изъятие документов на имущество).
• Препятствия в пользовании имуществом, когда супруг ограничивает возможность второго пользоваться вещами или получать доход от имущества.
• Возникновение спора по поводу порядка пользования или распоряжения имуществом.
• Раздельное проживание и фактическое отсутствие совместного ведения хозяйства, а также отказ одного из супругов нести расходы по содержанию общего имущества.

ОСОБЕННОСТИ РАЗДЕЛА ИПОТЕЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Раздел ипотечной квартиры представляет особую сложность, поскольку такая недвижимость находится в залоге у банка. Любые действия с ипотечной квартирой требуют согласия кредитной организации.

При разделе ипотечной недвижимости суд учитывает:

• На кого оформлена ипотека;
• Когда приобреталось жилье — до или после брака;
• Источник средств для первоначального взноса;
• Кто вносил платежи по кредиту;
• Наличие несовершеннолетних детей;
• Доходы каждого из супругов.

Долговые обязательства по ипотеке также подлежат разделу между супругами пропорционально их долям в недвижимости.

ОСОБЕННОСТИ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ

При банкротстве одного из супругов совместно нажитое имущество по общему правилу включается в конкурсную массу и реализуется целиком. Финансовый управляющий производит опись и оценку совместного имущества супругов, выделяет доли каждого, после чего доля супруга-должника направляется на погашение долгов, а доля второго супруга ему возвращается.

Согласие супруга банкрота на реализацию совместно нажитого имущества не требуется. Исключение составляют целевые социальные выплаты и случаи, когда действует брачный договор.

Важно отметить, что заключенные непосредственно перед процедурой банкротства брачные договоры и сделки с имуществом могут быть оспорены как направленные на ущемление прав кредиторов. Верховный Суд РФ подчеркивает, что движение денежных средств между супругами в пределах совместной собственности не всегда можно квалифицировать как сделки, причиняющие вред кредиторам, особенно если средства тратились на содержание детей и нужды семьи.

НАСЛЕДОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГА

При наследовании имущества умершего супруга действует особый порядок. Переживший супруг имеет право как на наследование имущества умершего супруга, так и на выделение супружеской доли.

Из совместного имущества супругов сначала выделяется доля пережившего супруга (как правило, половина), а затем доля умершего супруга включается в состав наследства и распределяется между наследниками. Переживший супруг может одновременно обладать правом наследования и правом на часть имущества, нажитого во время брака.

Для оформления своих прав переживший супруг может обратиться к нотариусу за получением свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, которое выдается на половину общего имущества, нажитого во время брака.

Оформлять наследственные права на общее имущество супругов обязательно даже если переживший супруг (например, жена) является титульным собственником квартиры. Сам факт регистрации квартиры на одного из супругов не отменяет необходимости выделения супружеской доли и оформления наследства в установленном порядке. Оформление наследственных прав при смерти супруга, являющимся скрытым собственником, защищает пережившего супруга от притязаний других наследников и подтверждает законность владения соответствующей частью имущества.

БРАЧНЫЙ ДОГОВОР

БРАЧНЫМ ДОГОВОРОМ МОГУТ РЕГУЛИРОВАТЬСЯ:

В КАКОЙ МОМЕНТ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ БРАЧНЫЙ ДОГОВОР?

В КАКОЙ ФОРМЕ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ БРАЧНЫЙ ДОГОВОР?

СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ

СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ МОЖЕТ РЕГУЛИРОВАТЬ:

В КАКОЙ МОМЕНТ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ?

В КАКОЙ ФОРМЕ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ СОГЛАШЕНИЕ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ?

ЧТО ТАКОЕ НАСЛЕДОВАНИЕ?

это переход имущества, прав и обязанностей умершего (наследодателя) к наследникам. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.

РАЗЛИЧИЯ ПОНЯТИЙ

Открытие наследства — момент смерти наследодателя, определяет старт сроков и права наследников.
Открытие наследственного дела — процесс у нотариуса, начинается по обращению наследника, необходим для оформления и регистрации наследственных прав.

ЧТО ВКЛЮЧАЕТСЯ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ?

После принятия наследства наследники солидарно отвечают по всем долгам наследодателя в пределах стоимости полученного имущества. Если долгов больше, чем стоимость наследства, наследники не обязаны покрывать разницу из личных средств. Каждый наследник отвечает по долгам в пропорции своей доли наследства. Если один наследник выплатил задолженность полностью, он вправе потребовать компенсацию от других наследников согласно размеру их долей.

ЧТО ИСКЛЮЧАЕТСЯ ИЗ НАСЛЕДСТВЕННОЙ МАССЫ?

КТО МОЖЕТ БЫТЬ НАСЛЕДНИКОМ?

НЕДОСТОЙНЫЕ НАСЛЕДНИКИ

ОФОРМЛЕНИЕ НАСЛЕДСТВА

СРОКИ ПРИНЯТИЯ НАСЛЕДСТВА

Основной срок для вступления в наследство в России составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя или вступления в силу решения суда о признании лица умершим. Этот срок одинаков и для наследования по закону, и для наследования по завещанию.

Порядок и варианты исчисления срока:

• Срок начинается на следующий день после смерти наследодателя, либо после вступления в законную силу судебного решения о признании лица умершим.
• Если наследники первой очереди не заявили свои права в течение 6 месяцев, то наследники следующей очереди могут вступить в наследство в течение 3 месяцев с даты окончания первого срока.
• В случае отказа наследников от наследства, новые претенденты получают право обратиться за наследством в течение 6 месяцев с даты отказа.

Пропуск срока:

• Если наследник не успел заявить права на наследство в установленном шестимесячном сроке, он может восстановить право через суд, представив уважительную причину (болезнь, отсутствие информации о смерти, форс-мажор и т.д.).
• Срок исковой давности по восстановлению срока для принятия наследства составляет 6 месяцев — наследник должен обратиться в суд с заявлением о восстановлении пропущенного срока в течение 6 месяцев с момента, когда причины пропуска были устранены или когда он узнал (должен был узнать) о возможности обращения за наследством.
• Для самостоятельного обращения к нотариусу (без суда) при согласии всех других наследников, срок не ограничен — достаточно получения нотариального согласия от всех уже принявших наследство лиц.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ВОССТАНОВЛЕНИЮ СРОКОВ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ НАСЛЕДСТВА

Судебная практика по восстановлению пропущенного срока для принятия наследства в 2024–2025 годах показывает, что суды удовлетворяют такие иски только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

• Наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства (например, о смерти наследодателя, наличии завещания), что связано с объективными обстоятельствами, не зависящими от него.
• Или срок был пропущен по уважительным причинам, связанным с личностью наследника: тяжёлая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность, длительная командировка и иные аналогичные обстоятельства, если они действительно препятствовали принятию наследства весь срок.
• Исковое заявление о восстановлении срока должно быть подано в течение 6 месяцев после отпадения причин пропуска (например, после получения информации о смерти наследодателя).

ПОСЛЕДСТВИЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ СРОКА ДЛЯ ПРИНЯТИЯ НАСЛЕДСТВА

• Наследник приобретает те же права, что и другие наследники, принявшие наследство в установленный срок: может получить свою долю имущества, участвовать в его разделе, оспаривать или признавать недействительными ранее выданные свидетельства о праве на наследство.
• Нотариус обязан внести восстановленного наследника в наследственное дело, пересчитать доли и выдать новое (общее) или дополнительное свидетельство о праве на наследство с учётом доли восстановленного наследника.
• Если имущество уже было разделено и зарегистрировано, ранее выданные свидетельства могут быть признаны недействительными по решению суда частично или полностью.
• Восстановленный наследник может требовать перераспределения имущества, получения денежной компенсации или передачи конкретных объектов, если это возможно, либо возмещения убытков, если имущество уже выбыло у других наследников.
• В отношении наследников, которые уже приняли и зарегистрировали имущество, может возникать обязанность возврата имущества или стоимости переданной доли новому наследнику.

ОСНОВНЫЕ ВИДЫ УВАЖИТЕЛЬНЫХ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ ДЛЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ СРОКА ПРИНЯТИЯ НАСЛЕДСТВА

• Медицинские справки, выписки, заключения о тяжёлой болезни, травме, состоянии здоровья, которые препятствовали личному или дистанционному обращению к нотариусу или получению информации о наследстве.
• Документы, подтверждающие беспомощное состояние, нахождение на лечении (стационар, реабилитация), инвалидность.
• Справки о длительном отсутствии: командировки, проживание в отдалённом регионе или за рубежом, военная служба, заключение под стражу или в пенитенциарном учреждении.
• Документы о прекращении связей с наследодателем: свидетельские показания, переписка, справки с места работы, проживание в разных городах или странах.
• Официальные уведомления и письма из органов власти, социальных служб, консульств, которые подтверждают позднее извещение о смерти наследодателя или наличии наследства.
• Документы о неграмотности, юридической или фактической неосведомлённости о процедуре (кроме случаев, когда лицо могло бы узнать о наследстве при обычной степени заботливости и осведомлённости).
• Подтверждение того, что в течение всего срока были непреодолимые обстоятельства (force majeure), признанные судом заслуживающими доверия.

ОТКАЗ ОТ НАСЛЕДСТВА

• Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества.
• Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства, в том числе в случае, когда он уже фактически принял наследство.
• Наследственная доля отказавшегося переходит к другим наследникам: либо в пользу тех лиц, которых указал отказавшийся (адресный отказ), либо — если отказ без указания конкретного лица — распределяется между прочими наследниками очереди согласно закону или завещанию.
• Запрещается отказаться от части наследства, делать отказ с оговорками или условиями — он должен быть полным и безусловным.
• Отказ от наследства — необратим: нотариальный отказ нельзя аннулировать, изменить или отозвать, кроме случаев признания отказа недействительным судом по основаниям (например, принуждение, заблуждение, недееспособность).
• Для отказа несовершеннолетних требуется согласие органов опеки.
• Если все наследники отказываются, имущество становится выморочным и переходит государству.

НАСЛЕДСТВЕННЫЙ ДОГОВОР

Это соглашение между наследодателем и одним или несколькими наследниками, а также иными лицами (например, организациями), по которому определяются условия и порядок перехода имущества после смерти наследодателя. Наследственный договор позволяет гибко регулировать вопросы наследования, устанавливать условия, обязанности (например, содержать наследодателя, оказывать помощь, обеспечивать уход, выполнять другие действия до или после его смерти) и права сторон, а также назначать наследников, в том числе и не связанных с наследодателем родственными узами. Составляется только в нотариальной форме и требует обязательного личного присутствия всех сторон — наследодателя и назначаемых наследников.

ЗАВЕЩАТЕЛЬНЫЙ ОТКАЗ

Это указание наследодателя в завещании или наследственном договоре, по которому он возлагает на наследника обязанность имущественного характера в пользу другого лица (отказополучателя). Это означает, что наследник, принявший имущество, должен выполнить определённое распоряжение в пользу отказополучателя: например, предоставить право пожизненного проживания в квартире, передать часть имущества, выплачивать периодические суммы, оказать определённую услугу и т.д. Если наследник не желает исполнять завещательный отказ, он может отказаться от наследства полностью, частичный отказ не допускается. В завещании должны быть чётко прописаны предмет отказа, круг обязанностей, сроки и лица, в чью пользу действует отказ. Для реализации права на завещательный отказ отказополучатель должен обратиться к нотариусу с заявлением о принятии завещательного отказа и предъявить паспорт. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства (дата смерти наследодателя). Это пресекательный срок, его восстановить нельзя — если отказополучатель не заявил требование в течение этого периода, право теряется.

ФАКТИЧЕСКОЕ ПРИНЯТИЕ НАСЛЕДСТВА

Фактическое принятие наследства происходит, если наследник совершил действия, свидетельствующие о том, что он обращается с наследственным имуществом как собственным, даже без подачи заявления нотариусу. Такой способ принятия наследства предусмотрен статьёй 1153 ГК РФ.

• Вступление во владение или управление имуществом: проживание в наследуемом доме/квартире, использование транспортных средств, личных вещей наследодателя.
• Меры по сохранению имущества: оплата коммунальных услуг, налогообложение, охрана, ремонт, установка замков, сигнализации и т.д.
• Оплата кредитов и задолженностей наследодателя, либо получение причитающихся ему средств от третьих лиц.
• Возмещение расходов на похороны за счет наследственного имущества.
• Проведение работ по содержанию и ремонту имущества.
• Документально подтверждённое управление или распоряжение наследственным имуществом, например, сдача квартиры в аренду, получение доходов, обращение в суд по защите наследуемого имущества.

ОСОБЕННОСТИ ФАКТИЧЕСКОГО ПРИНЯТИЯ НАСЛЕДСТВА

• Фактическое принятие наследства должно быть совершено в течение шестимесячного срока с момента его открытия.
• Если наследник не обратился к нотариусу, но фактически принял наследство, он может получить свидетельство о праве на наследство позже, предъявив документы, подтверждающие фактическое принятие (квитанции, справки, свидетельские показания и пр.), и срок для обращения за свидетельством не ограничен.
• Если нотариус отказывает в выдаче свидетельства, наследнику требуется обратиться в суд для установления факта принятия наследства — на основании документальных и свидетельских доказательств.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ОСПАРИВАНИЮ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПОЯВИВШИМСЯ НАСЛЕДНИКОМ

Судебная практика 2024–2025 годов показывает, что появившийся наследник действительно может оспорить сделку купли-продажи наследственного имущества, если его права были нарушены из-за пропуска срока, затем восстановленного через суд, или если сделка совершена с нарушением закона. Ключевые выводы из судебных решений:

• Суд признаёт недействительными сделки купли-продажи, если общий состав наследников был искажен (скрытые наследники, обязательные доли, дети, иждивенцы) или если был восстановлен пропущенный срок для принятия наследства.
• Признание сделки недействительной возможно, если наследник докажет восстановление своих прав по уважительным причинам и суд подтверждает его статус.
• Суд исследует обстоятельства: была ли воля наследодателя на сделку, соблюдена ли добросовестность покупателя, проверял ли покупатель состав наследников, давал ли продавец заверения о полномочиях.
• Срок исковой давности для признания сделки недействительной — в большинстве случаев 1 год с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, если речь о недействительности, либо 3 года по ничтожным сделкам.
• Если имущество уже перепродано, возможно назначение компенсаций, возврата стоимости или возмещения убытков покупателю, при условии добросовестности; однако при злонамеренном сокрытии наследников, имущество вполне может быть истребовано из чужого владения в пользу «позднего» наследника.

КАК ЗАЩИТИТЬСЯ?

• Получить свежую выписку из ЕГРН — проверить собственника, наличие обременений (ипотека, арест, залог, завещательный отказ, право пользования), историю перехода прав и соответствие свидетельства на наследство.
• Проверить основания вступления в наследство: завещание, решение суда или свидетельство о праве на наследство — запросить копию завещания, его текст (для выявления завещательных отказов или условий), удостовериться, что права продавца оформлены надлежащим образом.
• Запросить архивную выписку из домовой книги.
• Справки о составе семьи.
• Пообщаться с соседями, узнать реальную историю квартиры, возможные конфликты — это поможет выявить скрытых наследников, претендентов или проблемы.
• Запросить нотариальное заявление от продавца об отсутствии скрытых наследников, завещательных отказов и обязательств перед третьими лицами (с обещанием компенсировать убытки при их возникновении).
• Заверения об обстоятельствах в ДКП.

1. Законодательное регулирование расчетов по сделке

Риски неправильно организованных расчетов. Судебная практика.

Неправильная организация расчетов (наличные без подтверждения, расплывчатые сроки, отсутствие банковских гарантий) приводит к недействительности сделки, финансовым потерям и судам.

Одно из направлений, по которому можно распорядиться средствами (либо частью средств) материнского капитала, является улучшение жилищных условий

• Приобретение жилого помещения или индивидуального жилого дома.
• Строительство и реконструкцию уже имеющегося жилого помещения.
• Оплату первоначального взноса при получении кредита или займа на приобретение жилья.
• Погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья.
• Оплату участия в долевом строительстве.

После достижения ребенком трех лет, материнский капитал можно использовать (напрямую Продавцу) для приобретения жилого помещения

Как использовать материнский капитал если ребенку менее 3 лет

В случае, если ребенку ещё не исполнилось три года, единственный способ воспользоваться материнским капиталом - погашение ипотечного кредита (или целевого займа, взятого на покупку или строительство жилого помещения). Кредит (или целевой займ) может быть оформлен как на мать детей, так и на их отца. Квартира, приобретенная с использованием кредитных (заемных) средств, будет находиться в обременении кредитора.

Виды расчетов

Безопасные расчеты:
БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА
Получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя Покупателя

АККРЕДИТИВ / НОМИНАЛЬНЫЙ СЧЕТ
Перечисление денег на счет Продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности

ПОСЛЕ СДЕЛКИ (без участия банка)
Сделка регистрируется с обременением в пользу Продавца. Передача денежных средств Покупателем после регистрации права собственности. После полного расчета обременение снимается.

!

Банковская ячейка

Банковская ячейка (Депозитарная ячейка) — сейф в банке, сдаваемый клиентам внаём с целью хранения ценностей: денег, ценных бумаг, документов.

В чем смысл расчетов через банковскую ячейку?
Для продавца: в случае, если регистрация сделки состоится, то продавец независимо от воли покупателя сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.
Для покупателя: в случае, если регистрация сделки не состоится, независимо от воли продавца и неблагоприятных обстоятельств, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.

!

Аккредитив / Номинальный счет

Аккредитив — открытый в банке специальный счет, который дает возможность зарезервировать находящуюся на нем сумму при торговых отношениях. В случае полного соблюдения участниками условий договора банк обязуется выплатить определённую сумму средств Продавцу.

Денежная сумма по договору купли-продажи передается Продавцу в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, что подтверждается распиской.

Расчеты после сделки

Расчеты после сделки – подразумевают расчет за объект недвижимости любым способом после регистрации перехода права собственности на нового собственника без использования аккредитива или банковской ячейки

Случаи, когда безопасные расчеты позволяют сохранить деньги и время

• Наложение ареста на объект покупки во время сделки.
• Смерть продавца в период регистрации сделки.
• Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРН.
• Подача заявления о банкротстве физического лица продавцом или супругом продавца.
• Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.
• Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
• Изменение в законодательстве РФ (например, нотариальное удостоверение сделок) и т.д.

Помогаем снизить расходы по ипотеке

Этапы ипотечной сделки

1. 1

   Консультация и предандеррайтинг

2. 2

   Выбор банка

3. 3

   Сбор документов и подача заявки

4. 4

   Получение решения

5. 5

   Подбор объекта

6. 6

   Сбор документов по объекту и подача в банк

7. 7

   Получение решения по предмету залога

8. 8

   Подготовка к сделке: страхование, организация всех участников, предварительная проверка расчетов по сделке

9. 9

   Сделка: подписание, согласование банком, сдача документов в Росреестр

10. 10

    Расчеты по сделке и фактическое получение объекта